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작성일 : 10-01-09 00:00
(주)랜드엔지니어링 신병기부사장 - 도시재생신문 인터뷰
 글쓴이 : 관리자
조회 : 4,139  
랜드엔지니어링 주택재정비사업 새 지평 연다
사업성분석 통해 조합원 분담금 산정
2010.01.09 12:49 입력 | 2010.01.09 16:08 수정

 

“조합원의 가려운 곳을 긁어주렵니다”

  ‘사업성 분석’이 주택재정비사업의 새로운 키워드로 떠오르고 있다. 재개발․재건축조합설립 시 도시및주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행령 제26조 2항에서 규정한 조합설립을 위한 동의요건을 충족하기 위해서는 정비사업의 내용에 따른 조합원 분담금 규모를 미리 파악해야 한다.

 

하지만 사업 초기에는 시장에서 생기는 다양한 이해관계를 융합할 수가 없고, 사업기간 지연 등 비용발생에 대한 예측이 어려워 지금까지 대부분의 조합들은 이를 꺼려왔다.

 

때문에 지난해 순화1-1구역 판결 이후 전국의 수많은 조합들이 조합설립무효소송에 휘말리기도 했다. 개략적인 조합원분담금에 대한 규모가 명확하게 제시되지 않아 조합원들은 사업에 대해 불신하게 되고, 조합설립 후 이것이 빌미가 돼 소송으로 이어지는 경우가 많았다. 이 때문에 확인되지 않은 루머가 발생하고 원활한 사업진행도 어려웠다.

 

최근 전국의 재개발․재건축추진위 및 조합들이 안고 있던 문제를 일거에 풀어 줄 업체가 혜성처럼 나타나 주목을 끌고 있다. 그 업체는 바로 (주)랜드엔지니어링. 랜드엔지니어링은 철저한 사전조사 등에 기초한 사업성분석을 통해 조합원들이 가장 궁금해 하고 있는 조합원개별분담금의 개략적인 금액을 산출하고 이를 통해 주민들을 설득하고 원활한 사업추진을 돕고 있다.

 

불과 2년도 안 되는 사이 이룩한 성과도 눈부시다. 서울 장위동 A구역에서는 전문적인 사업성 분석을 통해 조합원들을 설득한 결과 다른 구역에 비해 OS요원을 절반만 동원하고도 더 빠른 시간 안에 조합설립동의서를 받기도 했다.

 

조합원의 반발이 거센 문제의 현장에서 랜드엔지니어링의 가치는 더욱 빛났다. 최근 사업설명회를 개최한 장위동의 B구역 추진위원장은 “조합원 분담금이 지나치게 많다는 억지가 많아 설명회를 개최했는데 전문적인 사업성 분석자료 읽어 본 많은 조합원들이 추진위원회의 업무에 동참하게 되었다”고 랜드엔지니어링의 효과를 설명했다.

 

이 회사 신병기 부사장은 “랜드엔지니어링은 각종 소송과 반대에 직면하는 조합과 조합원들을 위해 설립됐다”며 “우리 회사는 국내 재개발․재건축시장 최고의 전문가들로 구성돼 있고, 항상 객관적이고 공정한 사업성분석으로 조합원들을 이해시키기 위해 노력하고 있다”고 말했다.

 

◆ 사업성분석 어떤 것 있나? = 사업성 분석업무의 주요 내용으로는 △예상되는 종전․종후자산 평가금액의 예측 및 산정방식의 이해 △사업시행 전반에서 발생하는 각종 외주계약관계의 내용 및 타 사업장에서 시행되고 있는 일반적인 계약금액의 현황 △정비사업조합의 사업여건 및 특성에 따른 비용발생조건 파악 △사업소요기간의 합리적인 추정과 동 기간에 따른 비용 산출 △각종 산출요소의 분석을 위한 기술적 엔지니어링 노하우 등이 있다.

 

한편, 조합설립을 위한 동의요건으로는 △건설되는 건축물의 설계개요 △건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액 △비용의 분담기준 △사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항 △조합 정관 등이 있다.

 

 

재건축부담금 산정 등 다양한 서비스 제공

 

랜드엔지니어링이 제공하는 서비스영역은 사업성 분석에만 그치지 않는다. 랜드엔지니어링은 조합원 예상 분담금 산정을 위한 사업성 분석 뿐만 아니라 △재건축 부담금 예정액 산정 △개발 부담금 산정 △정비기반시설 설치비용 산정 및 적산 △임대아파트 매각 가산비 산정 등에 대한 서비스도 함께 제공하고 있다.

 

◇임대아파트 매각대금 산정 = 도시정비법에 따르면 재개발 정비사업구역 내에서 임대주택을 건립해 해당 지자체(또는 공사)에 매각 시 건축비와 택지비 이외에 별도로 임대주택 부지의 ‘대지조성공사비’ 및 ‘택지비가산비용’을 산출해 매각대금에 포함하게 된다.

 

대지조성공사비는 원지반고에서 신축아파트 지상1층 바닥높이까지의 토목공사비를 말한다. 또한 택지비가산비용은 신축아파트 지상1층 바닥높이에서 지하주차장 저면까지의 토공사비(암반, 파일, 차수벽)를 말하며, 이외 철거비, 감정평가수수료, 각종 지장물이설비 등을 합한 비용을 뜻한다.

 

임대주택의 처분방법은 사업시행자가 임대주택을 건설해 각 지방자치단체의 장(서울의 경우 서울특별시장)에게 처분할 수 있다. 또는 SH공사를 사업시행자로 지정해 건설할 수도 있다.

 

임대주택의 매매계약은 시장 또는 구청장과 사업시행자가 임대주택의 건축공정이 20% 이상인 때에 체결하게 된다.

 

매매가격은 도시정비법 제 48조 1항의 규정에 의한 관리처분계획인가시 결정된 금액으로 결정한다. 매매대금은 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%로 산정해 조합에게 지급하게 된다. 임대주택 매매가격의 산정방법은 건축비(표준건축비, 건축비가산비용)와 택지비(감정평가금액, 택지가산비용)의 합으로 산정하게 된다.

 

임대아파트의 매각대금을 산정은 사업시행인가 후 관리처분 계획수립단계에서 산정할 수 있다. 임대아파트의 매각대금의 정확한 산정은 조합원들의 분담금을 낮출 수 있는 중요한 계기가 될 수 있다. 임대주택의 가산항목 비용을 인정받으면 임대주택 매매대금이 상승하게 되며 조합의 수익증대 효과를 얻을 수 있기 때문이다.

 

◇정비기반시설 설치비용 산정 = 도시정비법에 따라 정비구역 내에서 새로 설치하는 정비 기반시설은 그 설치내역을 사업시행계획서에 포함해 제출해야 한다. 이를 통해 설치비용의 범위내에서 기존 구역 내 국공유지의 무상양여 범위가 결정된다. 또한 초과되는 기반시설 설치비용 중 일정부분을 관할 지자체에 보조요청을 할 수도 있다.

 

정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장 등으로 나눠진다. 이를 산출하는 방법은 용지보상액과 공사비를 합한 금액으로 산출하게 되며 용지보상액은 해당토지 2 이상의 감정평가산술평균금액이 되며 공사비는 관련규정에 의해 산출된 건설공사비용이 이에 해당된다.

 

정비기반시설의 정확한 설치비용이 산정돼야 하는 이유는 바로 비용의 지원에 있다. 서울시 조례 제35조에 따르면 정비사업구역내 새로 설치하는 공공시설의 설치비용 범위 내에서 용도 폐지되는 공공시설의 무상양도를 서울시에 요청하고 초과 설치되는 비용에 대해 비용의 1/2 이내로 서울시에 요청할 수 있기 때문이다.

 

지원 대상시설은 △도시계획도로(너비 8m이상) 및 소공원 △어린이공원 △녹지 △8m 미만의 도시계획도로가 이에 포함된다. 조합의 경우 정비기반시설 설치비용의 산정은 조합설립인가직후 사업시행인가 신청서 작성단계에서 비용을 산정할 수 있다.

 

◇재건축부담금 산정 = 재건축조합의 경우, 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축부담금예정액 산정명세서를 해당 지방자치단체에 제출해야한다. 재건축부담금의 산정은 종료시점주택가격에서 개시시점주택가격, 각종개발비용, 정상주택가격상승총액, 재세공과 및 부담금을 뺀 가격으로 산정되게 된다.

 

이를 통해 산정된 재건축 초과이익을 조합원 수로 나누면 조합원 1인 당 재건축 초과이익을 산출할 수 있다. 조합원 1인당 재건축 초과 이익금에 따른 부과율은 다음과 같다.

 

<표1> 조합원 1인당 재건축 초과이익금에 따른 부과율

개발이익

3천만 원 이하

3천만 원 ~ 5천만 원

5천만 원 ~ 7천만 원

7천만 원 ~ 9천만 원

9천만 원 ~ 1억 원

1억 원 이상

부과율

면제

10%

20%

30%

40%

50%

(기초공제액 3천만 원)

 

재건축조합에서는 이를 통해 재건축부담금 예정액을 인가 후 3개월 이내로 제출하게 되고 지자체에서는 예정액에 대한 부과를 하게 된다. 즉, 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 조합에서는 초과이익금의 약 30%에 해당하는 금액의 예치가 필요한 것이다.

 

그러나 조합에서는 이러한 비용이 부담될 수밖에 없다. 이를 통해 재건축 조합은 법이 허용하는 범위 내에서 예정액을 최소화하기 위한 노력이 필요하게 된다. 정확한 산정으로 예정액을 최소화함으로 조합은 결과적으로 자금 순환에 도움을 받아 긍정적인 효과를 볼 수 있다. 재건축부담금은 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 산정할 수 있다.

 

◇개발부담금(개발비용 등) 산정 = 도시환경정비사업의 경우 ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따라 개발부담금 부과대상사업으로 준공인가일로부터 40일 이내에 개발비용 내역서를 해당 지방자치단체에 제출해야 한다.

 

개발이익이란 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회․경제적 요인에 의해 정상지가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 뜻한다.

 

개발부담금의 부과는 먼저 사업시행인가 등의 통보일로부터 15일 이내에 부과대상 사업을 통지하게 된다. 그 후 지자체는 준공인가일로부터 40일 이내 개발비용관련자료를 국토해양부장관에게 제출하고 부담금 예정통지를 받게 된다.

 

지금까지는 재개발․재건축 사업을 진행하는 동안 개발부담금 산정의 전문성 부재로 조합과 조합원들간의 마찰이 많이 발생했다. 랜드엔지니어링의 사업영역은 이를 사전에 예방하고 개발부담금에 대한 정확한 산정을 통해 조합원들에게 통지함으로서 조합에서는 투명성을 제고 하고 조합원들과의 단합을 도모할 수 있다는 장점이 있다.

 

 

/미니인터뷰/ 주)랜드엔지니어링 신병기 부사장

 

 

●…랜드엔지니어링은 어떤 업체인가.

(주)랜드엔지니어링은 전문성을 토대로 재개발․재건축조합원들에게 사업시행 이전에 정확한 분담금을 산정내역을 알려주고, 이를 통한 조합의 안정적인 운영을 돕기 위해 지난 2007년7월 설립됐다. 감정평가사 8명, 기술사 1명, 기사 5명으로 구성된 전문 인력 중심의 탄력적 운영으로 짧은 기간 내에 시장에 확실하게 자리 잡았다.

 

●…사업성 분석을 생소하게 생각하는 조합원들이 있다.

국내에서 사업성 분석이라는 아이템을 통해 재개발․재건축시장에 뛰어든 업체는 랜드엔지니어링이 처음이기 때문에 잘 모를 수도 있다. 사업성 분석은 조합 뿐만 아니라 조합원들에게 하나의 ‘살풀이’를 해주는 작업이라고 할 수 있다. 구역지정 후 조합설립동의서를 징구할 때 가장 난제인 비용분담에 관한 사항을 알려주기 때문이다. 랜드엔지니어링의 서비스를 통하면 개략적인 분담금이 아닌 오차범위 5% 이내 확정적인 분담금을 제공받을 수 있다.

 

●…앞으로의 계획은

현재 랜드엔지니어링은 약 50여 곳에 특화된 서비스를 제공하고 있다. 서비스를 제공 받은 많은 조합원들로부터 궁금한 점을 해소할 수 있어서 감사하다는 말을 들을 때마다 보람을 느낀다. 앞으로도 내실을 갖춘 기업이 되기 위해 최선을 다하겠다. 또한 사업성 분석을 통해 초기 조합에게 도움이 많이 될 수 있도록 그리고 조합의 동반자로서 Win-Win할 수 있도록 노력할 것이다. 뜨거운 관심 감사드리며 앞으로도 재개발․재건축 시장의 발전에 일조하겠다.

 

홍순재 기자 loving9417@gmail.com


 
   
 

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